© 2007 archiQ ● bouwpathologie ● houtexpertise ● second opinion ● keuringen ●
● kwaliteitsplannen ● kwaliteitsbeheersing ● kwaliteitssystemen ● kwaliteitshandboeken
● certificering ● coaching ● checklisten ● formulieren ● modelteksten ● maatcursussen
● keuring@kwaliteitscontrole.nl ● telefoon 06 - 532 99 539 ● fax 020 – 850 92 46
● Wilt u delen in ons succes, stuur dan een mail met uw wens of idee.
Laat overeenkomst aanpassen
Teken alleen een aangepaste koopakte of huurovereenkomst, waarin onderwerpen als economisch delict, zorgplicht, conformiteit en professionaliteit goed geregeld zijn. Controleer ook de hypotheekakte, verzekeringspolis, bouwkundige keuring, aanneem-overeenkomst en de hieraan voorafgaande offertes.
Vraag beoordeling conformiteit
Een goede keuring stelt vast of het werk klopt met de overeenkomst, tekeningen en vergunningen en met de eisen van goed en deugdelijk vakwerk. Hiervoor zijn talloze meetinstrumenten en technische hulpmiddelen nodig.
Opleveringskeuring
Het in ontvangst nemen van de sleutels van uw nieuwbouw is niet alleen een feestelijke gebeurtenis. In juridisch opzicht is het geen passieve handeling, maar een bewuste keuze waaraan nu eenmaal risico’s verbonden zijn. Een oplevering is immers meer dan een plechtige sleuteloverdracht of een feestelijke ingebruikname.
De voorlichting over een oplevering is vaak gekleurd vanuit het eenzijdige belang van degene die oplevert. Bij de oplevering worden dan standaard formulieren ingevuld, die ook zijn opgesteld vanuit dit belang. Zelfs een grote landelijke vereniging, die zich ten doel stelt de belangen van huiseigenaren te behartigen, bemiddelt in goedkope opleveringskeuringen zonder beoordeling van de conformi-teit aan contractstukken en bouwvergunning. Ook andere bekende dienstverleners sluiten de conformiteitsbeoordeling uitdrukkelijk uit in hun algemene voorwaarden.
Vanaf de oplevering bent u als nieuwe eigenaar niet alleen verantwoordelijk voor de opstalverzekering. Afhankelijk van de overeengekomen algemene voorwaarden neemt u dan direct al de aansprakelijkheid over voor tekortkomingen en gebreken.
Pas tijdens het gebruik ontdekt u de echte kwaliteiten van uw woning. Toch zijn de
mogelijkheden om te reclameren na de oplevering beperkt op grond van de wet, de gesloten overeenkomst en hierin aangestuurde algemene voorwaarden.
Een tekortkoming die later aan het licht komt, moet doorgaans aan twee voorwaarden voldoen:
- het gebrek was niet eerder ‘kenbaar’ (een deskundige had het niet kunnen constateren)
- het gebrek belemmert het normale gebruik als woning
Nieuwe gebreken kunnen (en mogen) nog wel blijken tijdens de onderhoudsperiode en overige tekortkomingen kunt u nog melden tijdens de garantietermijn. Een langere termijn van tien, twintig of dertig jaar geldt voor onverhoopte ‘ernstige gebreken’. Verder bent u vanaf de oplevering, maar uiterlijk bij het verstrijken van de onderhoudsperiode verantwoordelijk voor alle overige (al dan niet verborgen) gebreken die op dat moment ‘kenbaar’ zijn òf die het normale gebruik als woning niet belemmeren.
Voor u als opdrachtgever of koper is de oplevering soms de eerste en in principe de laatste mogelijkheid om ‘normale’ gebreken te ontdekken en aan bepaalde punten uw goedkeuring te onthouden. De ruimte die u hiervoor kunt nemen, is afhankelijk van de mate waarin u eerder de gelegenheid heeft gehad om uw goedkeuring te verlenen aan tekeningen, materiaalmonsters, de keuze van onderaannemers en leveranciers, de geleverde
bouwstoffen, de daadwerkelijke uitvoering en de eventuele maatregelen na onverhoopte schade tijdens de bouw.
Een zorgvuldige oplevering is de enige manier om sleutels aan te pakken en/of ruimtes in gebruik te nemen zonder stilzwijgend het geleverde werk volledig goed te keuren en alle risico’s over te nemen.
Opleveringskeuringen inclusief conformiteitsbeoordeling lijken onmisbaar te worden gezien de zorgplicht van eigenaren en gebruikers, die sinds enige tijd sterker naar voren komt in de rechtspraak en de gewijzigde Woningwet.
De beoordeling van de conformiteit is ook belangrijk omdat een gemiddeld bestek verschillende innerlijke tegenstrijdigheden bevat en voor veel toeleveranciers en sommige onderaannemers geen contractstuk is. Vaak heeft de aannemer gebruik gemaakt van de aanduiding ‘o.g.’ in het bestek (‘of gelijkwaardig’).
Soms blijkt achteraf, dat de oplevering een gemiste kans is geweest. Als gevolg van goedkope, oppervlakkige keuringen hebben wij al veel ellende gezien op momenten dat wij in tweede instantie werden gevraagd om een expertise, contra-expertise of second opinion. De frustratie over een lage kwaliteit blijkt dan duurzamer te zijn dan het plezier van een lage prijs.
Zorgvuldig opleveren kan u veel opleveren.